Neben dem Straftatbestand des § 291 StGB, welchen wir im Beitrag Mietpreisgrenzen I bereits behandelt haben, setzt eine weitere Norm den Vermietern Grenzen bezüglich Mieterhöhungen:
§ 5 WiStG.
Dieser bestimmt:
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.
Doch was heißt das konkret?
Die Miethöhe ist hier im Kontext der Wohnungsknappheit auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu betrachten.
Der BGH hat hierzu entschieden, dass ein „geringen Angebot“ nicht schon gegeben ist, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.
In Berlin herrscht nun durch die Kappungsgrenzenverordnung eine besondere Situation. Schließlich ist nach dieser für das gesamte Stadtgebiet Berlin festgelegt worden, dass es sich um ein Gebiet handelt, in welchem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist.
Daher bleibt abzuwarten, wie die Gerichte auf diese politische Entscheidung reagieren. Der Senat und Interessenvertreter der Mieter schließen bereits daraus, dass in der gesamten Stadt ein geringes Angebot herrsche. Die Gegenstimmen aus der Praxis meinen dagegen, dass dem Vermieter weiterhin der Nachweis möglich sein muss, dass der Wohnungsmarkt in Berlin zwar angespannt, aber nicht in allen Stadtteilen tatsächlich Wohnungsknappheit herrsche.
Das Tatbestandsmerkmal „ausnutzen“ ist im Übrigen nur erfüllt, wenn der Mieter darlegt und beweist, dass er sich um günstigeren Wohnraum bemüht hat, dass und warum seine Bemühungen erfolglos waren und dass er aufgrund dessen auf den Abschluss genau dieses Mietvertrages angewiesen war. Dieser Nachweis dürfte für den Mieter derzeit schwer zu erbringen sein, da es in Berlin insgesamt ausreichend Wohnraum geben dürfte.
Der JJP-Tipp:
Es empfiehlt es sich bei Bestimmung und Erhöhung des Mietpreises die Verfügbarkeit im umliegenden Wohnumfeld zu prüfen und die 20% Grenze im Blick zu behalten.