Mit In-Kraft-Treten der Kappungsgrenzenverordnung Berlin im Mai 2013 und dem knapper werdenden Wohnraum stellt sich für Vermieter aktuell die Frage, wie weit sie die Miete erhöhen können, ohne an die Grenzen der Ordnungswidrigkeit oder gar der Strafbarkeit zu gelangen.
Mietpreisgrenzen ergeben sich zum einem aus dem Wirtschaftsstrafgesetz mit § 5 WiStG, zum anderen aus dem Strafrecht mit § 291 StGB. In diesem Artikel befassen wir uns mit der Strafbarkeit nach dem Strafgesetzbuch.
§ 291 StGB lautet wie folgt:
(1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten
1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen,
2. für die Gewährung eines Kredits,
3. für eine sonstige Leistung oder
4. für die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen
Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
Der Maßstab bei der Beurteilung der Strafbarkeit ist das „auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“.
Ob ein auffälliges Missverhältnis zwischen Vermögensvorteil und Leistung besteht, lässt sich nicht generell nach bestimmten Prozentsätzen bestimmen. Vielmehr kommt es auf die besonderen Umstände des Einzelfalles an. Jedoch wird im Allgemeinen bereits ein auffälliges Missverhältnis bei Überschreitung der angemessenen Miete um 50% angenommen. Als Bezugsgröße gilt der aktuell geltende Mietspiegel. Diese Grenze gilt aber nicht ausnahmslos. Besondere Merkmale der Wohnung, der Lage sowie des Mieters an (z.B. Risikozuschlag bei einem Risikomieter) können eine höhere Miete rechtfertigen.
Zur Bewertung im Rahmen einer gerichtlichen Überprüfung ist jedoch die Einholung eines Sachverständigengutachten regelmäßig erforderlich, da nur hier abschließend geprüft werden kann, ob besondere Konditionen eine weitere Mietpreiserhöhung rechtfertigen.
JJP-TIPP: Wenn Sie eine Mieterhöhung anstreben, sollten Sie bei Erreichen von über 50% des geltenden Mietpreisspiegels besondere Vorsicht walten lassen. Es empfiehlt sich – um eine Strafbarkeit zu vermeiden – hierzu anwaltlichen Rat einzuholen.