Normalerweise will der Mieter bei Mängeln der Mietsache eine Mängelbeseitigung, Minderung oder Schadensersatz. Wenig bekannt ist, dass Mängel dem Mieter ein fristloses Kündigungsrecht in die Hand geben können – gerade bei Gewerbemietverträgen eine große Gefahr, die organisatorische Vorkehrungen bei Vermietern und Verwaltungen erfordert.

Ein Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, „wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird“ (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Wichtig ist hier, dass auch ein Mangel der Mietsache oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft dazu führen, dass der Gebrauch der Mietsache im Sinne der Norm nicht mehr gegeben ist.

Dabei darf der Mangel nicht gänzlich unerheblich sein, da es ansonsten an der Schwere des Vertragsverstoßes fehlt. Aber „gängige“ Mängel wie Feuchtigkeit, unzureichender Brandschutz (Kabeldurchführungen) oder Heizungsausfall sind als Beanstandung ausreichend.

Bevor der Mieter kündigen kann, muss er dem Vermieter – sofern mit einer Beseitigung zu rechnen ist – noch eine angemessene Frist setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, ohne Abhilfe zu schaffen, entsteht das Kündigungsrecht, sodass der Mieter nach Ablauf fristlos kündigen kann.

Da der Vermieter die Kündigung verschuldet hat, muss er den Mieter nicht nur (vorzeitig) aus dem Mietvertrag entlassen, sondern auch dessen sämtliche Schäden tragen, die wegen des Umzugs und sogar wegen der teureren Anmietung anderer Räume entstehen.

Daher ist unbedingt dazu zu raten, dass Vermieter und Verwaltungen insbesondere bei Gewerbemietverhältnissen gewährleisten, dass gemeldete Mängel in einem regelmäßigen Arbeitsablauf schnell bearbeitet, geprüft und abgearbeitet werden. Nur so kann gewährleistet werden, dass Schäden vermieden werden.