Bleiben Zahlungen aus, entscheidet die rechtliche Qualität des Mietkontos über die nächsten Schritte. Gerade bei Teilzahlungen, Betriebskostensalden und behaupteten Minderungen reicht es nicht, sämtliche offenen Positionen zu einem Gesamtbetrag zusammenzurechnen.
Rechtlicher Rahmen
§ 543 BGB unterscheidet bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zwischen Rückständen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen und Rückständen über einen längeren Zeitraum. Für Wohnraum enthält § 569 BGB ergänzende Anforderungen. Fälligkeit, Verzug und die rechtliche Einordnung der einzelnen Positionen müssen feststehen.
Eine spätere Zahlung kann unterschiedliche Folgen für die fristlose und die ordentliche Kündigung haben. Die besondere Schonfristregelung des Wohnraummietrechts betrifft die fristlose Kündigung. Ob eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung trägt, bedarf einer eigenständigen Prüfung.
Unsere Einordnung
Ein belastbares Vorgehen beginnt deshalb mit einer monatsweisen Aufstellung: geschuldete Miete, Fälligkeit, tatsächlicher Eingang und Zahlungszuordnung. Behauptete Gegenrechte sind inhaltlich zu bewerten. Ein streitiger Abrechnungssaldo ist nicht ohne Weiteres mit laufender, unstreitig fälliger Miete gleichzusetzen. Die Höhe des Rückstands allein beantwortet auch nicht jede Frage des Verschuldens.
Unsere Empfehlung
Wir bereinigen das Mietkonto, prüfen Minderungs- und Aufrechnungseinwände und entwickeln daraus die passende Kombination aus Zahlungsaufforderung, Kündigung und Klage. Berechtigte Forderungen beziffern wir einschließlich der konkret angefallenen Nebenforderungen.
Sind die Kündigungsvoraussetzungen erfüllt, formulieren wir die Erklärung und veranlassen ihre Zustellung. Anschließend verfolgen wir Zahlung sowie erforderlichenfalls Räumung. Zahlungseingänge nach der Kündigung ordnen wir laufend ein, damit das weitere Verfahren auf dem tatsächlichen Stand beruht.