Wer Fenster, Leitungen oder Bäder eines Berliner Bestandsgebäudes erneuert, verbindet häufig notwendige Reparaturen mit einer Verbesserung. Diese Verbindung ist bautechnisch sinnvoll. Mietrechtlich müssen die einzelnen Bestandteile dennoch getrennt betrachtet werden.
Rechtlicher Rahmen
§ 555a BGB betrifft Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung. § 555b BGB beschreibt dagegen bestimmte nachhaltige Verbesserungen, die als Modernisierung einzuordnen sind. Ob eine Maßnahme zu dulden ist, wie sie anzukündigen ist und welche Kosten berücksichtigt werden dürfen, folgt nicht allein aus ihrer Bezeichnung im Angebot.
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung dürfen auf die Erhaltung entfallende Kosten nicht ohne Weiteres als Modernisierungskosten angesetzt werden. Für gemischte Maßnahmen sind Ausgangszustand, ohnehin erforderliche Arbeiten und der zusätzliche Verbesserungsanteil zu ermitteln. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen bleiben daneben erforderlich, soweit das Vorhaben sie voraussetzt.
Unsere Einordnung
Für Berliner Altbauten ist eine Dokumentation vor dem Ausbau besonders wertvoll: Fotos, technische Zustandsbeschreibung und nachvollziehbar getrennte Angebote helfen bei der späteren Zuordnung. Eine hochwertige Neuausführung beweist noch nicht, dass sämtliche Kosten auf einer rechtlich umlagefähigen Verbesserung beruhen. Umgekehrt schließt vorhandener Reparaturbedarf einen Modernisierungsanteil nicht aus.
Unsere Empfehlung
Wir strukturieren mit Ihnen und den Planern das Maßnahmenpaket und prüfen Duldung, Ankündigung und mögliche Mieterhöhung. Schon die Ausschreibung lässt sich so fassen, dass die rechtlich erheblichen Kostenanteile später erkennbar sind.
Wir gestalten erforderliche Vereinbarungen und vertreten Sie bei der Durchsetzung berechtigter Duldungs- und Zahlungsansprüche. In Erhaltungsgebieten stimmen wir die mietrechtliche Vorbereitung mit der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit ab.