Nach der Rückgabe einer Wohnung oder Gewerbeeinheit müssen Zustand, mögliche Schäden und Ansprüche zeitnah geklärt werden. Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen gilt eine besonders kurze Verjährung. Das Ende des Mietvertrags ist dafür nicht stets der entscheidende Ausgangspunkt.
Rechtlicher Rahmen
§ 548 BGB sieht für diese Ansprüche grundsätzlich sechs Monate ab dem Rückerhalt der Mietsache vor. Wann Rückerhalt vorliegt, richtet sich nach den tatsächlichen Umständen und der Möglichkeit des Vermieters, die Sache zu untersuchen. Vertragsende, Rückgabeabrede und Schlüsselübergabe müssen deshalb gesondert erfasst werden.
Nicht jede Gebrauchsspur ist ein ersatzfähiger Schaden. § 538 BGB nimmt Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch von der Verantwortlichkeit des Mieters aus. Bei unterlassenen vertraglichen Arbeiten können zudem andere Voraussetzungen für einen Zahlungsanspruch gelten als bei einer Substanzbeschädigung.
Unsere Einordnung
Ein Übergabeprotokoll sollte daher konkrete Feststellungen und keine unbedachten Erledigungs- oder Verzichtserklärungen enthalten. Fotos müssen Ort, Umfang und Zeitpunkt des Schadens erkennen lassen. Ein bloßes Aufforderungsschreiben hemmt die Verjährung nicht automatisch. Die Fragen einer Sicherheitenverwertung und der Verjährung sind ebenfalls nicht deckungsgleich.
Unsere Empfehlung
Wir prüfen unmittelbar nach der Rückgabe, welche Ansprüche sich aus Vertrag und dokumentiertem Zustand ergeben. Dazu ordnen wir die einzelnen Positionen rechtlich ein, bereiten notwendige Fristsetzungen vor und beziffern Ersatzansprüche anhand geeigneter Angebote oder Nachweise.
Parallel berechnen wir die maßgeblichen Fristen und leiten erforderlichenfalls rechtzeitig geeignete gerichtliche Schritte ein. Eine Kautionsabrechnung stimmen wir auf die konkret bestehenden Forderungen und die zulässige Verwertung der Sicherheit ab.