Wer soll die Kosten bestimmter Bauteile oder Einrichtungen tragen? In Berliner Gemeinschaften führt diese Frage besonders bei Aufzügen, Garagen und Fenstern zu Konflikten. Die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22. März 2024 verdeutlichen den Spielraum für abweichende Beschlüsse.
Rechtlicher Rahmen
§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG eröffnet eine Beschlusskompetenz, einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten anders zu verteilen als nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel. Im Verfahren V ZR 81/23 hat der BGH bestätigt, dass dabei auch der Kreis der Kostenschuldner verändert werden kann.
Die vorhandene Beschlusskompetenz beantwortet noch nicht, ob die konkrete Verteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der gewählte Maßstab muss sachgerecht sein. Für Kosten baulicher Veränderungen ist zudem das besondere System des § 21 WEG zu beachten; es darf nicht pauschal mit der Verteilung von Erhaltungskosten gleichgesetzt werden.
Unsere Einordnung
Eine Gemeinschaft muss damit nicht jede wirtschaftlich unpassende Altregelung unverändert fortführen. Sie kann beispielsweise die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit einer Einrichtung in ihre Überlegungen einbeziehen. Eine lediglich gegen einzelne Eigentümer gerichtete Belastungsentscheidung wäre dagegen keine tragfähige Begründung.
Im Entwurf sollte klar stehen, welche Kosten erfasst werden und ob nur eine konkrete Maßnahme oder eine bestimmte Kostenart geregelt wird. Unbestimmte Formulierungen können neue Auslegungsstreitigkeiten erzeugen.
Unsere Empfehlung
Wir prüfen die bestehende Kostenordnung, ordnen die Maßnahme rechtlich ein und entwickeln einen sachgerecht begründeten Verteilungsvorschlag. Den Beschluss formulieren wir so, dass Anwendungsbereich und Berechnung nachvollziehbar sind.
Bei einem bereits gefassten Beschluss bewerten wir mögliche Anfechtungsgründe und die laufenden Fristen. Für Gemeinschaften vertreten wir eine rechtmäßige Neuordnung gegenüber Einwendungen und im gerichtlichen Verfahren.