Ein Laden soll Gastronomie werden, ein Büro für Veranstaltungen genutzt werden: Bei Berliner Gewerbeflächen entscheidet der Mietzweck über wesentliche Pflichten und Risiken. Die bloße Verfügbarkeit der Räume sagt noch nichts darüber, ob das geplante Betriebskonzept zulässig ist.
Rechtlicher Rahmen
Nach § 535 BGB schuldet der Vermieter die Eignung zum vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch. Welche Beschaffenheit und welche Nutzungsmöglichkeit versprochen werden, ergibt sich aus dem Vertrag und seiner Auslegung. Öffentlich-rechtliche Hindernisse können je nach Objektbezug und Risikoverteilung erhebliche mietrechtliche Folgen haben.
Zu unterscheiden sind die baurechtlich genehmigte Nutzung, betriebsbezogene Erlaubnisse und zusätzliche Anforderungen etwa an Brandschutz, Schallschutz oder Erschließung. Eine pauschale Klausel, der Mieter habe alle Genehmigungen zu beschaffen, beantwortet nicht jede Frage zur Verantwortlichkeit des Vermieters.
Unsere Einordnung
Die Vertragsverhandlung sollte deshalb vom konkreten Betriebskonzept ausgehen. Erforderliche Umbauten, behördliche Voraussetzungen und Mitwirkungspflichten lassen sich dann zuordnen. Unbestimmte Begriffe wie „gewerbliche Nutzung“ können Erwartungen erzeugen, die später wirtschaftlich kaum aufzulösen sind.
Für die Kalkulation sind auch die Folgen einer versagten Genehmigung wichtig: Mietbeginn, Ausbaukosten und Rückabwicklung sollten nicht ungeregelt bleiben. Dabei müssen die gewählte Risikoverteilung und ihre Wirksamkeit anhand des Vertrags geprüft werden.
Unsere Empfehlung
Wir prüfen Mietzweck, Genehmigungsunterlagen und die vorgesehene Risikoverteilung und verhandeln die erforderlichen Regelungen zu Ausbau, Mitwirkung und Betriebsbeginn. Technische und baurechtliche Fragen stimmen wir mit den beteiligten Fachleuten ab.
Bei bestehenden Nutzungshindernissen bewerten wir die konkreten Ansprüche und Einwendungen und vertreten Sie gegenüber dem Vertragspartner. Das umfasst die Durchsetzung geschuldeter Leistungen ebenso wie eine wirtschaftlich tragfähige vertragliche Anpassung.