Ein umfangreicher Datenraum kann die Prüfung eines Berliner Immobilienkaufs erleichtern. Er ersetzt aber nicht in jedem Fall die ausdrückliche Information über wesentliche Risiken. Gerade bei angekündigten Sanierungen und möglichen Sonderumlagen kommt es auf eine nachvollziehbare Offenlegung an.
Rechtlicher Rahmen
Der BGH hat im Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22, die Aufklärungspflichten eines Immobilienverkäufers im Zusammenhang mit einer Due Diligence behandelt. Die Bereitstellung einer Unterlage genügt nicht unabhängig von den Umständen. Wesentlich ist, ob der Verkäufer berechtigt erwarten kann, dass der Käufer die betreffende Information tatsächlich zur Kenntnis nimmt.
Daneben begrenzt § 444 BGB die Berufung auf einen vereinbarten Haftungsausschluss, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen wurde. Ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung macht deshalb nicht jede Frage zum Zustand oder zu bekannten Risiken bedeutungslos.
Unsere Einordnung
Für Verkäufer spricht das für einen geordneten Offenlegungsprozess: wichtige Umstände benennen, einschlägige Unterlagen eindeutig zuordnen und Ergänzungen zeitlich dokumentieren. Für Käufer bleibt die systematische Prüfung erforderlich. Weder eine allgemein gehaltene Frage noch das unstrukturierte Ablegen vieler Dateien löst alle späteren Beweisfragen.
Bei Wohnungseigentum sollten insbesondere Beschlüsse, angekündigte Maßnahmen und wirtschaftlich erhebliche Vorgänge rechtlich bewertet werden. Die vollständige Übernahme eines technischen Befunds in den Kaufvertrag ist dabei nicht immer nötig; erforderlich ist eine dem konkreten Risiko angemessene Gestaltung.
Unsere Empfehlung
Wir begleiten Käufer bei der rechtlichen Due Diligence und formulieren gezielte Rückfragen sowie passende kaufvertragliche Regelungen. Für Verkäufer strukturieren wir die Offenlegung und prüfen die Reichweite von Erklärungen, Garantien und Haftungsausschlüssen.
Werden nach dem Kauf erhebliche Informationen bekannt, werten wir Datenraum, Korrespondenz und Vertrag aus und verfolgen berechtigte Ansprüche oder verteidigen gegen unbegründete Forderungen.