Untervermietung kann Mietern helfen, die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts zu behalten. Ein Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung lässt sich daraus aber nicht ohne Weiteres ableiten. Der Bundesgerichtshof hat diese Grenze in einem Berliner Fall konkretisiert.

Der Inhalt

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) bestätigte der BGH die Räumung einer Berliner Wohnung. Der Mieter hatte sie während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis weitervermietet. Seiner eigenen Nettokaltmiete von 460 Euro stand eine Untermiete von 962 Euro netto gegenüber. Nach erfolgloser Abmahnung hatte die Vermieterin ordentlich gekündigt.

Nach § 553 BGB kann ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung begründen. Die Entlastung von eigenen Wohnkosten kann darunter fallen. Die Erzielung eines darüber hinausgehenden Gewinns genügt nach dieser Entscheidung hingegen nicht.

Der BGH wies die Revision zurück; das Räumungsurteil ist damit nach der Gerichtsmitteilung rechtskräftig. Nicht abschließend beantwortet wurde, wie Möblierungskosten grundsätzlich in die Kostenrechnung einzubeziehen sind. Ebenso wenig entschied das Gericht über die mietpreisrechtliche Zulässigkeit der Untermiete.

Unsere Einordnung

Für Eigentümer ist die Entscheidung hilfreich, weil sie den Erlaubnisanspruch von einer gewerblichen Verwertung der Wohnung abgrenzt. Sie schafft aber kein allgemeines Verbot jeder gewinnbringenden Untervermietung: Eine tatsächlich erteilte Erlaubnis und deren Umfang bleiben gesondert zu prüfen.

Auch eine unerlaubte Untervermietung führt nicht automatisch zu einer wirksamen Kündigung. Entscheidend sind die vertraglichen Regelungen, ein möglicher Erlaubnisanspruch, das Verschulden und das Gewicht der Pflichtverletzung. Im entschiedenen Fall kamen die fehlende Erlaubnis und die erfolglose Abmahnung zusammen.

Unsere Empfehlung

Lassen Sie einen Untervermietungswunsch oder den Verdacht einer unerlaubten Überlassung frühzeitig einordnen. Wir prüfen den Erlaubnisanspruch, die tatsächliche Nutzung und die vereinbarten Entgelte und formulieren eine Erlaubnis mit klaren Grenzen oder eine rechtlich begründete Ablehnung.

Bei Pflichtverletzungen sichern wir mit Ihnen die Beweise und bereiten die geeigneten Schritte vor: Auskunftsverlangen, Abmahnung, Kündigung und gegebenenfalls Räumungsklage. Entscheidend ist eine auf den konkreten Sachverhalt abgestimmte Vorgehensweise, mit der sich Ihre vertraglichen Rechte wirksam durchsetzen lassen.

Quellen und Stand

Monatsausgabe Januar 2026 · BGH, Urteil vom 28. Januar 2026, VIII ZR 228/23 · Quellenstand: 30. September 2026.

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Die Einordnung beschreibt den genannten Sach- und Quellenstand. Für ein konkretes Vorhaben sind die Objektunterlagen und die jeweils geltenden Regelungen zu prüfen.