Indexklauseln sollen den Ertrag einer Gewerbeimmobilie gegen Inflation absichern. Ein BGH-Urteil aus März macht deutlich: Eine formal langfristige Mietbindung schützt eine unklare oder unangemessene Klausel nicht vor einer rückwirkenden Unwirksamkeit.
Der Inhalt
Der BGH entschied am 11. März 2026 (XII ZR 51/25) über eine formularmäßige Indexregelung in einem Gewerbemietvertrag für eine Physiotherapiepraxis. Der Vertrag stammte aus August 2019, der Mietbeginn lag im September 2019. Die Klausel knüpfte jedoch an einen Indexstand aus Mai 2017 an. Außerdem enthielt sie widersprüchliche Vorgaben zur automatischen Anpassung und zu einem schriftlichen Anpassungsverlangen.
Im Mittelpunkt stand das Verhältnis zwischen Preisklauselgesetz und AGB-Kontrolle. § 8 PrKG regelt für einen Verstoß gegen dieses Gesetz grundsätzlich die Unwirksamkeit ab rechtskräftiger Feststellung. Diese Regelung verdrängt nach dem BGH aber nicht die eigenständige Prüfung einer vorformulierten Klausel nach § 307 BGB.
Eine wegen unangemessener Benachteiligung oder mangelnder Transparenz unwirksame AGB-Klausel ist grundsätzlich von Anfang an unwirksam. Der BGH bestätigte im entschiedenen Fall die Rückzahlung überzahlter Miete. Das Urteil erklärt nicht sämtliche Indexklauseln für unwirksam; es betrifft die konkrete Vertragsgestaltung.
Unsere Einordnung
Für Bestandshalter und Käufer reicht es deshalb nicht, eine Indexklausel nur auf die Laufzeitvoraussetzungen des Preisklauselgesetzes zu prüfen. Berechnungsbasis und Anpassungsmechanismus müssen auch transparent und inhaltlich angemessen sein.
Bei einer Ankaufsprüfung ist dieser Punkt ertragsrelevant: Nicht jede bisher gezahlte Indexerhöhung ist dauerhaft gesichert. Neben geringeren künftigen Einnahmen können Rückzahlungsforderungen entstehen. Deren Umfang hängt unter anderem von Vertragsinhalt, Zahlungen und Verjährung ab. Eine neue Vereinbarung beseitigt vergangene Risiken nicht automatisch.
Unsere Empfehlung
Lassen Sie die Wertsicherung Ihrer Gewerbemietverträge gezielt überprüfen. Wir prüfen Klausel, Berechnungsbasis und bisherige Anpassungen, beziffern berechtigte Erhöhungen und setzen sie durch. Zugleich bewerten wir, ob Rückzahlungsforderungen begründet sind und welche Einwendungen ihnen entgegengehalten werden können.
Wo eine Bestandsklausel nicht trägt, entwickeln und verhandeln wir einen passenden Nachtrag. Beim Ankauf prüfen wir die Indexerträge als Teil der rechtlichen Ertragsanalyse, damit Vertragsrisiken bei Kaufpreis und Verhandlung berücksichtigt werden.
Quellen und Stand
Monatsausgabe März 2026 · BGH, Urteil vom 11. März 2026, XII ZR 51/25 · Quellenstand: 30. September 2026.
Die Einordnung beschreibt den genannten Sach- und Quellenstand. Für ein konkretes Vorhaben sind die Objektunterlagen und die jeweils geltenden Regelungen zu prüfen.