Bei dicht bebauten Berliner Grundstücken können historische Gebäudeteile über die katastermäßige Grenze reichen. Vor einer Sanierung oder Verhandlung über einen Ausgleich muss zunächst geklärt werden, wo die Grenze liegt, was sie überschreitet und auf welcher rechtlichen Grundlage der Zustand besteht.
Rechtlicher Rahmen
§ 912 BGB betrifft einen Überbau bei der Errichtung eines Gebäudes. Die gesetzliche Duldung setzt unter anderem voraus, dass dem Eigentümer weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt und der Nachbar nicht rechtzeitig widersprochen hat. Die bloße Dauer des Bestands beantwortet diese Voraussetzungen nicht.
Besteht eine Duldungspflicht, regeln §§ 912 und 913 BGB einen Ausgleich durch eine Geldrente. Daneben können vertragliche Vereinbarungen, dingliche Rechte und besondere sachenrechtliche Zuordnungen maßgeblich sein. Nicht jede Mauer, Wärmedämmung oder sonstige Grenzüberschreitung fällt automatisch unter denselben Tatbestand.
Unsere Einordnung
Die Untersuchung sollte deshalb Vermessung, Baugeschichte und Rechtsgrundlagen verbinden. Ein aktueller Lageplan zeigt nicht stets, unter welchen Umständen der Bauteil errichtet wurde. Umgekehrt beweist eine alte Bauzeichnung nicht ohne Weiteres die Zustimmung des damaligen Nachbarn.
Für einen Ausgleich kommt es auf die richtige Anspruchsgrundlage und deren Bewertungsmaßstab an. Ein heutiger pauschaler Bodenwert ist nicht automatisch die gesetzlich maßgebliche Rechengröße. Baulast, Baugenehmigung und privatrechtliche Nutzungsbefugnis sind außerdem nicht gleichzusetzen.
Unsere Empfehlung
Wir werten Grundbuch, Vereinbarungen, Vermessungsunterlagen und Bauakten aus und bestimmen die rechtlich erheblichen Tatsachen. Darauf aufbauend prüfen wir Duldung, Beseitigung und mögliche Ausgleichsansprüche.
Für eine einvernehmliche Lösung verhandeln wir eine präzise Nachbarvereinbarung einschließlich Unterhaltung, Sanierung, Zugang und Vergütung. Wo eine Verständigung nicht gelingt, setzen wir die konkret bestehenden Rechte gerichtlich durch.