Indexmieten vor der Reform: Was Eigentümer jetzt einkalkulieren sollten
Oktober 2026 · Mietrecht · Gesetzgebung
Indexmieten sollen den Wert der Miete auch bei steigenden Preisen erhalten. Doch die Möglichkeit, höhere Verbraucherpreise vollständig an Wohnungsmieter weiterzugeben, könnte künftig eingeschränkt werden. Am 14. Oktober 2026 hörte der Rechtsausschuss des Bundestags Sachverständige zur geplanten Mietrechtsnovelle an. Für Eigentümer und Käufer von Wohnimmobilien lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf ihre Ertragsplanung.
Der Inhalt: Hohe Indexsteigerungen sollen gedämpft werden
Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete liegt als Bundestagsdrucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026 vor. Er sieht vor, jährliche Indexsteigerungen oberhalb von drei Prozent teilweise unberücksichtigt zu lassen: Der übersteigende Anteil soll nur zur Hälfte in die Mietanpassung einfließen. Voraussetzung wäre eine entsprechende Gebietsausweisung durch die Landesregierung.
Ein vereinfachtes Beispiel für einen einjährigen Anpassungszeitraum: Steigt der maßgebliche Verbraucherpreisindex um fünf Prozent, könnte die Miete unter diesen Voraussetzungen um vier Prozent steigen. Bei 1.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete wären das 40 statt 50 Euro. Eine starre Obergrenze von drei Prozent sieht der Entwurf also nicht vor.
Die Beschränkung soll auch spätere Anpassungen bereits bestehender Indexmietverträge erfassen. Nach der vorgesehenen Übergangsregelung wäre entscheidend, ob die Wohnung beim Zugang der Änderungserklärung unter eine entsprechende Landesverordnung fällt. Für Berliner Eigentümer wären daher sowohl das Bundesgesetz als auch eine darauf gestützte Berliner Gebietsausweisung maßgeblich. Die bestehende Mietpreisbegrenzungsverordnung würde diese zusätzliche Voraussetzung nicht ohne Weiteres ersetzen.
Unsere Einordnung: Auch der Bestand gehört in die Prüfung
Unserer Einschätzung nach liegt die wirtschaftliche Bedeutung vor allem bei langfristigen Finanzierungen. Wer eine Immobilie mit Indexmietverträgen erwirbt, kalkuliert häufig mit einer weitgehenden Weitergabe künftiger Inflation. Eine gesetzliche Dämpfung würde diese Annahme verändern. Schon eine überschaubare Differenz bei der einzelnen Wohnung kann sich im Gesamtbestand und über mehrere Jahre erheblich auswirken.
Der Abschluss eines Indexmietvertrags vor einer Reform wäre nach dem vorliegenden Entwurf zudem keine verlässliche Absicherung gegen spätere Beschränkungen. Deshalb sollte eine Ankaufsprüfung bestehende Verträge ebenso berücksichtigen wie die geplante Gestaltung künftiger Mietverhältnisse.
Aus Eigentümersicht ist nachvollziehbar, dass sprunghafte Mietsteigerungen soziale Härten auslösen können. Eine Begrenzung verschiebt allerdings einen Teil des Inflationsrisikos auf die Vermieterseite. Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden durch eine solche Regelung nicht entsprechend begrenzt. Für eine belastbare Investitionsentscheidung müssen Einnahmen und Ausgaben deshalb getrennt modelliert werden.
Auch ein Wechsel zur Staffelmiete sollte nicht vorschnell erfolgen. Die passende Vertragsgestaltung hängt vom Objekt, der zulässigen Ausgangsmiete, dem Anlagehorizont und den erwarteten Kosten ab.
Gesetzgebungsstand und offene Punkte
Der amtliche Beratungsstand lautet weiterhin „Überwiesen“ (DIP-Vorgang 334559; geprüft am 3. November 2026). Der Bundestag beriet den Regierungsentwurf in erster Lesung am 9. Juli 2026 und überwies ihn zur weiteren Beratung an die Ausschüsse; federführend ist der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Am 7. Oktober 2026 wurde der Entwurf zusätzlich dem Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen zur Mitberatung überwiesen.
Die öffentliche Anhörung im federführenden Ausschuss fand am 14. Oktober 2026 statt. Die Vorlage befindet sich weiterhin im Ausschussverfahren. Eine Beschlussempfehlung sowie eine zweite und dritte Beratung mit abschließendem Gesetzesbeschluss sind im amtlichen DIP-Vorgang bislang nicht dokumentiert. Auf Grundlage der Ausschussempfehlung soll die Vorlage zur weiteren Beratung und Beschlussfassung an das Plenum zurückkehren. Ein Termin hierfür ist im Vorgang nicht ausgewiesen.
Die geplante Begrenzung ist noch kein geltendes Recht. Offen bleiben der endgültige Gesetzeswortlaut, das Inkrafttreten und eine mögliche Berliner Umsetzung. Die Anhörung selbst hat die Rechtslage nicht geändert.
Unsere Empfehlung: Erträge mit zwei Szenarien prüfen
Erfassen Sie für jede Wohnung die Indexvereinbarung, die maßgeblichen Indexstände und die letzte wirksame Mietanpassung. Rechnen Sie bei einem Erwerb oder einer Anschlussfinanzierung sowohl nach geltender Rechtslage als auch mit der vorgeschlagenen Dämpfung. So wird sichtbar, ob die Finanzierung auch bei geringeren Mietsteigerungen trägt.
Bestehende Anpassungsmöglichkeiten sollten ordnungsgemäß geprüft werden. Eine vorsorgliche Erhöhung allein wegen des Gesetzesvorhabens ersetzt diese Prüfung nicht. Sobald ein endgültiger Gesetzestext vorliegt, sind insbesondere die Übergangsregelung und eine mögliche Berliner Landesverordnung erneut zu kontrollieren.
Amtliche Quellen und Stand
Monatsausgabe Oktober 2026 · Inhaltlicher Quellenstand: 31. Oktober 2026 · Verfahrensstand aktualisiert am 3. November 2026.
- DIP: Gesetzgebungsverfahren 334559 – aktueller Beratungsstand und Vorgangsablauf (geprüft am 3. November 2026).
- Regierungsentwurf, BT-Drs. 21/6807 vom 1. Juli 2026, insbesondere Seiten 8–10, 25–26 und 31–32.
- Bundestag: Öffentliche Anhörung vom 14. Oktober 2026.
- Bundestag: Bericht vom 15. Oktober 2026.