Eine Terrasse, ein Pool oder ein Eingriff in die Fassade kann für die einzelne Wohnung erheblichen Wert schaffen. Auch bei kleinen Berliner Gemeinschaften muss jedoch geklärt sein, ob die Maßnahme durch die Gemeinschaftsordnung gedeckt oder ein Beschluss erforderlich ist.
Rechtlicher Rahmen
§ 20 WEG ordnet bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dem Beschlussverfahren zu. Der Bundesgerichtshof hat am 17. März 2023 im Verfahren V ZR 140/22 klargestellt: Ein Eigentümer muss einen erforderlichen Gestattungsbeschluss herbeiführen, bevor er mit den Arbeiten beginnt. Ein möglicher Anspruch auf Gestattung ersetzt den Beschluss nicht.
Die Entscheidung betrifft auch die Vorstellung, ein Sondernutzungsrecht am Garten erlaube dort ohne Weiteres bauliche Veränderungen. Maßgeblich bleiben Inhalt und Reichweite der Vereinbarung. Ob sich aus ihr bereits eine Befugnis zum konkreten Umbau ergibt, muss ausgelegt werden.
Unsere Einordnung
Für ein wirtschaftlich sinnvolles Projekt ist das Beschlussverfahren damit ein planbarer Umsetzungsschritt. Ein hinreichend bestimmter Antrag benennt Lage, Ausführung und Eingriffe. Zusätzlich sollten Folgekosten, Unterhaltung und eine mögliche Rückbaupflicht geregelt werden. Die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist daneben eigenständig zu klären.
Unsere Empfehlung
Wir prüfen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung und entwerfen einen auf die Planung abgestimmten Gestattungsbeschluss. Mit Ihnen und den Planern bereiten wir die Unterlagen so vor, dass die Gemeinschaft über ein konkret beschriebenes Vorhaben entscheiden kann.
Wird eine geschuldete Gestattung verweigert, prüfen und verfolgen wir eine Beschlussersetzung. Bei eigenmächtigen Umbauten vertreten wir die Gemeinschaft bei der Sicherung und Durchsetzung ihrer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche.