Bei einer Mieterhöhung wird häufig mit den Flächenangaben aus älteren Mietverträgen oder Verkaufsunterlagen gearbeitet. Gerade bei Berliner Altbauten können diese Angaben ungenau sein. Die tatsächlich vorhandene Wohnfläche kann den rechtlich durchsetzbaren Erhöhungsbetrag beeinflussen.
Rechtlicher Rahmen
Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Das hat der BGH bereits am 18. November 2015 im Verfahren VIII ZR 266/14 klargestellt. Eine abweichende Vertragsangabe wird nicht schon deshalb verbindlich, weil die Abweichung unter zehn Prozent liegt.
Die richtige Fläche allein genügt jedoch nicht. Die übrigen Voraussetzungen der Erhöhung, insbesondere Vergleichsmiete, Wartezeiten, Begründung und Kappungsgrenze, sind daneben einzuhalten. Eine größere tatsächliche Fläche eröffnet keinen pauschalen Anspruch auf rückwirkende Neuberechnung sämtlicher Vertragszahlungen.
Unsere Einordnung
Für Eigentümer lohnt es sich, die rechtlich erhebliche Fläche vor dem Erhöhungsverlangen zu klären. Balkone, Dachschrägen und nicht zu Wohnzwecken geeignete Bereiche können unterschiedliche Fragen aufwerfen. Maßgeblich ist die im konkreten Fall anzuwendende Berechnungsgrundlage; ein technisches Aufmaß muss deshalb rechtlich richtig eingeordnet werden.
Beim Ankauf kann eine abweichende Fläche sowohl die Ertragsannahmen als auch die rechtliche Bewertung der Mietverträge berühren. Verkaufsfläche, Wohnfläche und die für einzelne Kosten verwendeten Flächen sind nicht stets identisch.
Unsere Empfehlung
Wir prüfen die Vertrags- und Objektunterlagen, stimmen erforderliche Aufmaße mit Fachleuten ab und berechnen die zulässige Erhöhung auf einer belastbaren Grundlage. Anschließend formulieren wir das Mieterhöhungsverlangen und setzen eine geschuldete Zustimmung durch.
Im Rahmen eines Immobilienkaufs bewerten wir Flächenrisiken und ihre Auswirkungen auf den Mietbestand. So fließen realistische rechtliche Ertragspotenziale in die Kaufpreisverhandlung ein.