Die Bauabnahme ist für Eigentümer eine rechtliche Weichenstellung. Bei der Übergabe einer sanierten Wohnung oder eines Gebäudes genügt es deshalb nicht, die Schlüssel entgegenzunehmen und eine Liste offener Arbeiten zu unterschreiben. Entscheidend ist, was mit der Erklärung rechtlich bestätigt wird.
Rechtlicher Rahmen
§ 640 BGB verpflichtet den Besteller grundsätzlich zur Abnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks. Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden. Kennt der Besteller einen Mangel und nimmt er dennoch ab, muss er die betroffenen Rechte nach Maßgabe des Gesetzes vorbehalten.
Eine Abnahme kann zudem unter den gesetzlichen Voraussetzungen fingiert werden, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist setzt und eine rechtzeitige, hinreichend begründete Verweigerung ausbleibt. Für Verbraucher verlangt das Gesetz einen besonderen Hinweis in Textform.
Unsere Einordnung
Mit der Abnahme sind unter anderem Fälligkeit und der Beginn wichtiger Verjährungsfristen verbunden; auch die Beweissituation verändert sich. Deshalb müssen technische Mängelfeststellung und die rechtliche Erklärung auseinandergehalten werden. Ein Protokoll sollte erkennen lassen, ob abgenommen, teilweise abgenommen oder die Abnahme verweigert wird.
Vertragsstrafenvorbehalte sind gegebenenfalls zusätzlich zu beachten. Sie gehen nicht ohne Weiteres in einem allgemeinen Vorbehalt wegen Mängeln auf. Bei mehreren Gewerken und verschiedenen Vertragsparteien muss zudem klar sein, wessen Leistung Gegenstand des Termins ist.
Unsere Empfehlung
Wir bereiten die Abnahme rechtlich vor, prüfen vorgeschlagene Protokolle und stimmen notwendige Vorbehalte mit den technischen Feststellungen ab. Bei einer verweigerten Abnahme formulieren wir die Erklärung auf Grundlage der konkret festgestellten Mängel.
Für die anschließende Abwicklung ordnen wir Restarbeiten, Vergütung und Fristen. Im Streit setzen wir berechtigte Mängelrechte oder Vergütungsansprüche durch und nutzen die vorliegenden Unterlagen gezielt für die Beweisführung.