Bei Gewerbeeinheiten lassen sich Betriebskostenregelungen weitergehend gestalten als im Wohnraummietrecht. Daraus folgt jedoch keine automatische Umlage sämtlicher Eigentümerkosten. Maßgeblich sind Vertragsinhalt, Transparenz und die rechtliche Einordnung der einzelnen Position.
Rechtlicher Rahmen
Ausgangspunkt ist die vertragliche Verteilung der Lasten aus § 535 BGB. Sollen neben der Grundmiete weitere Kosten getragen werden, braucht es eine tragfähige Vereinbarung. Bei vorformulierten Klauseln ist insbesondere die Inhalts- und Transparenzkontrolle nach § 307 BGB zu beachten.
Die wohnraummietrechtliche Ausschlussfrist für Nachforderungen aus § 556 Absatz 3 BGB darf nicht pauschal auf jede Gewerberaumabrechnung übertragen werden. Umgekehrt können sich aus dem Gewerbemietvertrag eigene Fristen und Anforderungen ergeben. Welche Folgen eine verspätete Abrechnung hat, ist deshalb am konkreten Vertrag zu prüfen.
Unsere Einordnung
In gemischt genutzten Berliner Häusern kommt es zusätzlich auf die sachgerechte Zuordnung der Kosten an. Unterschiedliche Verbräuche und Leistungen können einen Vorwegabzug oder eine besondere Verteilung erforderlich machen. Die Abrechnung sollte zeigen, welche Kostenbasis und welcher Schlüssel tatsächlich verwendet wurden.
Auch die Bezeichnung „sonstige Kosten“ löst nicht jedes Transparenzproblem. Verwaltung, Instandhaltung und laufender Betrieb sollten bereits in der Vertragsgestaltung bewusst behandelt werden, statt ihre Umlage erst nach Entstehung der Rechnung auszuhandeln.
Unsere Empfehlung
Wir prüfen und gestalten Gewerbemietklauseln zu Kostenarten, Verteilung, Abrechnung und Vorauszahlungen. Bei einem Ankauf bewerten wir, welche Bewirtschaftungskosten nach dem vorhandenen Vertragsbestand tatsächlich weitergegeben werden können.
In Abrechnungsstreitigkeiten ordnen wir jede beanstandete Position der Vertragsgrundlage zu, beziffern die berechtigte Forderung und setzen sie durch. Bestehen Lücken, verhandeln wir eine geeignete Regelung für künftige Abrechnungszeiträume.