Beim Kauf eines vermieteten Berliner Hauses werden Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und der Übergang von Nutzen und Lasten häufig eng aufeinander abgestimmt. Für die Mietverhältnisse sind diese Ereignisse dennoch nicht mit dem Eigentumswechsel gleichzusetzen.
Rechtlicher Rahmen
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums unter den gesetzlichen Voraussetzungen mit dem Eigentumserwerb in die während seiner Eigentumszeit entstehenden Rechte und Pflichten ein. Der im Kaufvertrag vereinbarte wirtschaftliche Übergang regelt zunächst das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer.
Vor der Grundbuchumschreibung können Ermächtigungen und Abtretungen erforderlich sein, wenn der Käufer bereits gegenüber Mietern handeln oder Zahlungen beanspruchen soll. Auch Kautionen bedürfen einer gesonderten Bestandsaufnahme: § 566a BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in die Sicherungsrechte und -pflichten.
Unsere Einordnung
Ein Kaufvertrag sollte deshalb nicht bei der bloßen Benennung eines Übergabedatums stehen bleiben. Zu ordnen sind insbesondere Mietforderungen, Betriebskostenvorauszahlungen, Abrechnungsunterlagen und laufende Streitigkeiten. Für die Zahlungsmitteilung an die Mieter muss erkennbar sein, auf welcher Grundlage und ab welchem Zeitpunkt an wen zu leisten ist.
Unsere Empfehlung
Wir begleiten die rechtliche Prüfung des Mietbestands und verhandeln die erforderlichen Übergabe-, Abtretungs- und Ermächtigungsregelungen. Dabei gleichen wir Mietverträge, Nachträge, Sicherheiten und offene Forderungen mit den kaufvertraglichen Angaben ab.
Nach dem wirtschaftlichen Übergang bereiten wir belastbare Mitteilungen und die Übernahme laufender Verfahren vor. So lassen sich die berechtigten Ansprüche des Käufers bereits in der Übergangsphase verfolgen, ohne den gesetzlichen Eintritt in das Mietverhältnis mit dem internen Nutzenwechsel zu verwechseln.