Auch bei einer Einzimmerwohnung kann der Mieter einen Anspruch auf teilweise Untervermietung haben. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. September 2023 betrifft eine Berliner Wohnung und ist für Eigentümer wichtig, die über einen solchen Antrag entscheiden müssen.
Rechtlicher Rahmen
Im Verfahren VIII ZR 109/22 hat der BGH den Anspruch nach § 553 BGB nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Wohnung nur aus einem Zimmer besteht. Für eine teilweise Gebrauchsüberlassung ist keine starre räumliche Aufteilung in selbstständige Zimmer erforderlich. Entscheidend ist, ob der Mieter den Gewahrsam vollständig aufgibt.
Im entschiedenen Fall behielt der Mieter persönliche Gegenstände in einem nur ihm zugänglichen Bereich und einen Schlüssel. Der Erlaubnisanspruch blieb an die weiteren Voraussetzungen des § 553 BGB gebunden, insbesondere an ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse und die Prüfung der konkreten Person und Nutzung.
Unsere Einordnung
Die Wohnungsgröße allein liefert damit keine tragfähige Ablehnungsbegründung. Die Entscheidung eröffnet aber auch keine pauschale Erlaubnis für beliebige Nutzungsmodelle. Eigentümer sollten klären, wer einziehen soll, für welchen Zeitraum die Überlassung geplant ist und welche tatsächliche Nutzung beim Hauptmieter verbleibt. Eine vollständige Weitervermietung ist gesondert einzuordnen.
Unsere Empfehlung
Wir prüfen Untervermietungsanträge anhand des Mietvertrags und des vorgetragenen Sachverhalts. Eine begründete Erlaubnis gestalten wir mit eindeutiger Zuordnung zu Person, Zeitraum und Umfang. Bestehen tragfähige Ablehnungsgründe, formulieren wir diese konkret.
Bei Verdacht auf eine abweichende Nutzung sichern wir mit Ihnen rechtmäßig verfügbare Belege und prüfen Auskunft, Abmahnung und weitere Ansprüche. Maßgeblich ist die nachweisbare Vertragsverletzung; eine schematische Reaktion allein wegen der Einzimmergröße greift zu kurz.