Ein Sanierungsvorhaben wird erst umsetzbar, wenn die Gemeinschaft die erforderlichen Mittel abrufen kann. Zum Jahresbeginn sollten Berliner Wohnungseigentümer deshalb nicht nur die voraussichtlichen Kosten, sondern auch die Rechtsgrundlage der Vorschüsse und einer möglichen Sonderumlage betrachten.
Rechtlicher Rahmen
Nach § 28 WEG beschließen die Eigentümer über Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Wirtschaftsplan dient als Grundlage dieser Zahlungspflichten. Nach Ablauf des Kalenderjahres geht es bei der Beschlussfassung um Nachschüsse oder die Anpassung bereits beschlossener Vorschüsse.
Reichen vorhandene Mittel für ein beschlossenes Vorhaben nicht aus, kann eine Sonderumlage erforderlich werden. Der Beschluss muss erkennen lassen, welche Beträge nach welchem Schlüssel geschuldet sind und wann sie fällig werden. Der Beschluss über eine Baumaßnahme und derjenige über deren Finanzierung erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Unsere Einordnung
Wird beispielsweise eine Dachsanierung beschlossen, sollte die Finanzierung nicht von späteren, unbestimmten Zahlungsaufforderungen abhängen. Die Gemeinschaft benötigt einen nachvollziehbaren Abrufmechanismus und muss bestehende Guthaben, Rücklagen und offene Hausgelder berücksichtigen. Die rechtliche Tragfähigkeit des Verteilungsschlüssels ist dabei ebenso wichtig wie die technische Kostenprognose.
Ein Beschluss über Zahlungen ersetzt außerdem keine Prüfung des Bauvertrags. Finanzierung, Vergabe und Vertretung der Gemeinschaft müssen zusammenpassen, damit der Verwalter das Vorhaben tatsächlich umsetzen kann.
Unsere Empfehlung
Wir prüfen Beschlussentwürfe zu Vorschüssen und Sonderumlagen und gestalten die Verbindung zwischen Maßnahme, Kostenverteilung und Fälligkeit. Bei größeren Projekten begleiten wir auch die rechtliche Vorbereitung der Auftragsvergabe.
Bleiben beschlossene Beiträge aus, arbeiten wir die Zahlungspflichten eigentümerbezogen auf und setzen sie für die Gemeinschaft durch. Für Käufer einer Wohnung prüfen wir offene oder angekündigte Umlagen und ihre Behandlung im Kaufvertrag.