Ein aufwendig wiederhergestellter Altbau kann unter bestimmten Voraussetzungen wie neu geschaffener Wohnraum behandelt werden. Das BGH-Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23 – ist deshalb für Investoren in Berliner Sanierungsobjekte besonders relevant. Eine teure Sanierung allein reicht für die Ausnahme allerdings nicht.
Der Inhalt
Im Berliner Ausgangsfall berief sich die Vermieterin auf massive Schäden, fehlende funktionsfähige Anlagen und umfangreiche Baumaßnahmen nach ihrem Erwerb im Jahr 2015. Die Vorinstanzen hatten die Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB nicht anerkannt. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Prüfung zurück.
Nach seiner Auslegung kann die Ausnahme auch vorhandene Räume erfassen, die wegen Schäden nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand dauerhaft wieder nutzbar gemacht wurden. Hinzukommen muss die erstmalige erneute Nutzung und Vermietung nach dem gesetzlichen Stichtag 1. Oktober 2014.
Der BGH hat damit den rechtlichen Maßstab geklärt, die Ausnahme für das konkrete Objekt aber nicht abschließend festgestellt. Die erforderlichen Tatsachen müssen im weiteren Verfahren geklärt werden.
Unsere Einordnung
Für Eigentümer eröffnet das Urteil eine wichtige Argumentation bei der Reaktivierung tatsächlich unbewohnbaren Bestands. Entscheidend ist die Schaffung zusätzlichen nutzbaren Wohnraums. Ein bloßer Leerstand, eine veraltete Ausstattung oder eine umfassende Verschönerung beweisen diesen Tatbestand noch nicht.
Ebenso müssen die Ausnahmen voneinander abgegrenzt werden: § 556f Satz 1 BGB betrifft die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem Stichtag. § 556f Satz 2 BGB betrifft demgegenüber die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Welche Grundlage trägt, hängt vom Ausgangszustand und den Maßnahmen ab. Die wirtschaftlichen Folgen dieser Unterscheidung sollten bereits bei der Kaufentscheidung geprüft werden.
Die Beweisbarkeit ist Teil der Investitionsentscheidung. Wer den früheren Zustand erst nach Abschluss der Arbeiten rekonstruieren muss, kann trotz erheblicher Kosten Schwierigkeiten bekommen. Bei neuen Verträgen sind außerdem die vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Absatz 1a BGB zu beachten, wenn eine entsprechende Ausnahme beansprucht wird.
Unsere Empfehlung
Nutzen Sie die Entscheidung für eine projektbezogene Prüfung der zulässigen Neuvertragsmiete. Wir klären, ob die Wiederherstellung Ihres Objekts die Voraussetzungen der Neubauausnahme erfüllt oder ob eine andere Ausnahme von der Mietpreisbremse greift. Dafür ordnen wir den früheren Gebäudezustand, den Bauaufwand und die erneute Nutzung rechtlich ein.
Gemeinsam mit Ihnen entwickeln wir die erforderliche Dokumentation und gestalten die vorvertraglichen Informationen und den Mietvertrag. Auch bei bereits erhobenen Rückzahlungsforderungen prüfen wir, welche Ausnahmen sich mit den vorhandenen Unterlagen nachweisen und durchsetzen lassen.
Quellen und Stand
Anlass: BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23 · Quellenstand: 30. September 2026
Die Einordnung beschreibt den genannten Sach- und Quellenstand. Für ein konkretes Vorhaben sind die Objektunterlagen und die jeweils geltenden Regelungen zu prüfen.