Bei Betriebskostenabrechnungen sind Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist an das Abrechnungsergebnis eines Erstattungsbetrages gebunden, das sie dem Mieter mitgeteilt haben. Das Landgericht Berlin hatte sich vor kurzem mit dem Fall einer von JJ+P vertretenen Vermieterin zu befassen. Das Ergebnis: Unter bestimmten Umständen können Vermieter ein offensichtlich fehlerhaftes Erstattungsergebnis auch nachträglich korrigieren.
Was tun? Als Vermieter hat man dem Mieter ein Erstattungsergebnis mitgeteilt, das sich nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB als irrtümlich weit überhöht erweist. Nach dieser Vorschrift muss der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mittteilen (also in der Regel zum 31.12. des Folgejahres, wenn der im Mietvertrag vereinbarte Abrechnungszeitraum nicht vom Kalenderjahr abweicht). Normalerweise kann ein solcher Erstattungsbetrag nicht mehr verringert werden, denn der Mieter kann sich nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich auf ein ihm einmal mitgeteiltes Abrechnungsergebnis verlassen.
Anders lag es in dem nun entschiedenen Fall (LG Berlin, 65 S 152/13, GE 2014, 123). Die Vermieterin hatte dem Mieter einen verhältnismäßig hohen Erstattungsbetrag mitgeteilt. Dies lag daran, dass der Abrechnung zwar die Heizkostenabrechnung beilag, die Heizkosten in Höhe von ca. 1.400,- EUR auswies. Auf der ersten Seite der Abrechnung (Zusammenfassung) war dieser Betrag jedoch nicht in die Addition der Betriebskosten eingeflossen, sondern die Addition wies (hier beispielhaft) folgende Beträge aus:
Betriebskosten: 2.700,00 EUR
Heizkosten: 0,00 EUR
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Summe: 2.700,00 EURGeleistete Vorauszahlungen: 4.000,00 EUR
Ihr Guthaben: 1.300,00 EUR
Der Mieter wartete den Ablauf der Abrechnungsfrist ab und forderte dann die Auszahlung des Betrages, woraufhin die Mandantin die Abrechnung am 17. Februar des Folgejahres korrigierte, so dass sich sogar ein Nachzahlungsbetrag ergab. Dieser Nachzahlungsbetrag konnte wegen der Sperrwirkung des § 556 BGB nicht mehr geltend gemacht werden. Als die Mandantin sich weigerte, den „Guthaben“-Betrag auszuzahlen, klagte der Mieter – und verlor in beiden Instanzen. Zunächst vor dem AG Köpenick, später vor dem LG Berlin.
Beide Gerichte stellten fest, dass es dem Mieter hier nach Treu und Glaube verwehrt sei, sich auf das ursprüngliche Additionsergebnis zu berufen. Denn der Fehler sei für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar gewesen und am 17. Februar auch noch „kurze Zeit nach Ablauf der Abrechnungsfrist“ korrigiert worden. Die Erkennbarkeit ergab sich hier neben der Angabe der Heizkosten mit „0,00 EUR“ auch daraus, dass die Heizkostenabrechnung beilag und einen anderen Betrag auswies. Insoweit sei die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH-Urteil vom 30. März 2011, VIII ZR 133/10) einschlägig.
JJ+P-Tipp: Generell sollten Vermieter darauf achten, dass Betriebskostenabrechnungen noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist überprüft und gegebenenfalls korrigiert werden können. Es ist daher sinnvoll, die Abrechnungen möglichst frühzeitig zu versenden. Dies hilft auch, eine ordnungsgemäße Zustellung an den Mieter sicherzustellen. Eine spätere Verringerung eines Erstattungsbetrages ist nur dann möglich, wenn der Fehler offensichtlich ist und kurze Zeit nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Korrektur der Abrechnung erfolgt. „Kurze Zeit“ danach ist nach dem aktuellen Urteil des LG Berlin auch noch anderthalb Monate später.