Augen auf bei der Betriebskostenabrechnung! Wohl jeder Vermieter weiß, dass er nach einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen anpassen kann, wenn die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken oder zu hoch angesetzt sind. Weniger bekannt ist, dass auch der Mieter ein solches Recht haben kann.

Der BGH hat jüngst entschieden: Ein Mieter hatte eine Betriebskostenabrechnung seines Vermieters, aus der für ihn ein Nachzahlungsbetrag hervorging, überprüft und beanstandet. Der Mieter ermittelte stattdessen in einer eigenen Abrechnung ein Guthaben, reduzierte seine Vorauszahlungen und rechnete mit dem errechneten Guthabenbetrag gegenüber der Miete auf. Der Vermieter klagte auf Zahlung der einbehaltenen Beträge und verlor. Der BGH stellte klar, dass auch der Mieter nach § 560 Abs. 4 BGB zur Anpassung berechtigt ist. Entscheidend ist nur die inhaltliche Richtigkeit der Berechnung, welche im vorliegenden Fall durch den BGH angenommen wurde.

Der JJP-Tipp: Beanstandungen eines Mieters hinsichtlich einer Betriebskostenabrechnung sollten genau geprüft werden, bevor man als Vermieter den Klageweg beschreitet. Wenn der Mieter richtig gerechnet hat, berechtigt ihn das genau wie den Vermieter zur Anpassung der Vorauszahlungen. Ergibt sich ein Guthaben, kann der Mieter nicht nur von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, sondern sofort die Aufrechnung erklären. Eine Zahlungsklage wäre – wenn eine Gegenforderung besteht – dann unnötige Geldverschwendung. In solchen Fällen kann auch der Vermieter die Aufrechnung erklären, um eine berechtigte Forderung des Mieters zum Erlöschen zu bringen. Aber auch Mieter müssen vorsichtig sein, denn sie tragen das Kosten- und gegebenenfalls auch das Kündigungsrisiko für den Fall, dass sie sich verrechnet haben!