In einem Verkaufsexposé möchte der Makler und der Verkäufer das Verkaufsobjekt im bestmöglichen Licht darstellen. Doch bei der Wortwahl ist Vorsicht geboten.

In einem Fall, über den das Landgericht Verden zu entscheiden hatte, wurde ein im Dachboden befindlicher Raum in einer Verkaufsanzeige als „Mansardenzimmer“ bzw. als „separate Mansarde im Dachboden“ bezeichnet. Darunter ist begrifflich ein einfaches, aber zu Wohnzwecken geeignetes und nutzbares Zimmer zu verstehen. Im hier genannten Fall durfte der Dachbodenraum aber nicht als Wohnfläche genutzt werden. Der Käufer klagte auf Minderung des Kaufpreises und bekam Recht.

Obwohl der Kläger das Zimmer selbst besichtigt hatte und dabei erkennen konnte, dass der Raum weder über eine Heizung, noch über Wasseranschluss und Waschgelegenheit verfügte, bejahte das Gericht einen Sachmangel. Denn das veröffentlichte Exposé begründet zwar keine vereinbarte Sollbeschaffenheit oder Beschaffenheitsgarantie, da es nicht direkt Bestandteil des Vertrages geworden ist. Jedoch bewirkt es aufgrund seiner Qualität als öffentliche Äußerung, dass der Käufer eine bestimmte Beschaffenheit der Sache – hier die mögliche und zulässige Bewohnbarkeit –erwarten kann. Auch ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss vermag, aufgrund des arglistigen Verschweigens durch den Makler und Verkäufer, die Rechtslage nicht zu ändern.

Der JJP-TIPP: Prüfen Sie genau, welche Erwartungen die von Ihnen in Verkaufsanzeigen verwendeten Formulierungen bei einen Käufer wecken. Fachliche Ausdrücke bzw. im Immobilienbereich anerkannte Begriffe sollten nur entsprechend der Anforderungen gewählt werden, da bei nicht Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen sonst die Minderung des Kaufpreises riskiert wird.